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曹县人民政府办公室关于进一步规范城市开发建设管理的意见
发布:曹县人民政府 发布时间:2018-10-22 浏览次数: 1321 字号:[ ]

曹县人民政府办公室

关于进一步规范城市开发建设管理的意见

 

为进一步加强和改进城市开发建设,规范城市管理,解决制约我县城市开发建设管理领域的突出矛盾,开创我县城市建设新局面,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《物业管理条例》等法律法规以及山东省、菏泽市相关法规,结合我县实际提出以下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。深入全面贯彻党的十八大、十九大精神,根据中央、省市城市工作会议精神和要求,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,认识、尊重、顺应城市发展规律,更好发挥法治的引领和规范作用,依法规划、建设和管理城市,贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针,着力转变城市发展方式,着力塑造城市特色风貌,着力提升城市环境质量,着力创新城市管理服务,走出一条富有曹县特色的城市发展道路。

(二)总体目标。实现城市有序建设、适度开发、合理配置、高效运行,努力打造水清园绿、和谐宜居、富有活力、具有特色的江北水城,让人民生活更加美好。

(三)基本原则。坚持依法治理与文明共建相结合,坚持规划先行与建管并重相结合,坚持改革创新与传承保护相结合,坚持统筹布局与分类指导相结合,坚持完善功能与宜居宜业相结合,坚持集约高效与安全便利相结合。

二、强化城市规划工作

(四)依法制定城市规划。城市规划在城市发展中起着战略引领和刚性控制的重要作用。依法加强规划编制和审批管理,创新规划理念,改进规划方法,把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程。坚持协调发展理念,要和菏泽打造区域中心城市相结合,从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展。适当控制增量、择优盘活存量,科学开发利用地下空间,创新节地模式,树立节约集约用地理念,逐步调整城市用地结构和规模,管理经营好城市。要搞好土地利用总体规划和城市总体规划的衔接,逐步实现两规合一。逐步完善规划体系,形成城镇体系规划、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、各类专项规划相衔接的完善城乡规划编制体系,增强规划的前瞻性、严肃性和连续性,实现一张蓝图干到底。

(五)严格依法执行规划。经依法批准的城市规划,是城市建设和管理的依据,必须严格执行。要严格执行城市开发建设项目规划审批,按照规划人防部门初步审查、专家评审、规划委员会审议、县政府审批的程序进行,规划设计方案一经批准,任何单位和个人不得随意变更。确需微调的,需严格按程序进行并报县政府审批。建设单位和个人在取得结建防空地下室建设设计通知书或防空地下室易地建设费审批、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》后方可放线,经规划部门验线后方可开工建设。未办理相关许可手续进行开工建设的,由综合行政执法局依法查处,经其依法处罚并出具意见后方可申请办理相关许可。规划设计方案、施工方案审批通过后,需报综合行政执法局备案,作为执法巡查的依据。开发企业必须严格按照国家、省、市有关法律、法规规定和规划设计条件,进行项目开发建设,严禁擅自变更规划。对城市开发建设项目中规划设计重大变更、资产处置等重要事项,需经专家论证、公开公示等程序,并报县政府审批,经县政府常务会议研究批准后,方可执行

(六)做好各类专营设施专项规划编制和年度计划报送。人防、电力、电讯、供水、供气、供电、供热主管部门应当会同规划部门、专营企业和其他相关部门依据城市总体规划组织编制相应专项规划,按照法定程序报曹县人民政府批准后组织实施,并向社会公布。经批准的专项规划不得擅自变更;确需要变更的,应当报原批准机关审批。

专营企业应当于每年12月31日前,向住建、经信等相应主管部门报送下一年度发展计划。

三、加强民用建筑项目配套设施建设

(七)有序做好已建成使用小区专营设施升级改造。凡已建成但供电、供水、供热、供气等专业经营设施设备不完备的小区,均应进行专业经营设施设备的改造升级,入户端口以外的供电、供水、供热、供气等设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户。

物业已移交开发建设单位电改工作,依据鲁建发(2016)4号文《关于认真做好全省老旧住宅小区专营设施设备改造升级及相关工作的通知》相关规定办理。

居民供水逐步实施“一户一表、计量出户”改造。未按规定交纳专项配套费,由开发建设单位自行建设的配套设施,由相关单位组织验收。验收合格的移交专营单位;不合格的由开发建设单位投资,专营单位实施改造后办理交接手续。已接入地表水源的项目,禁止私自延伸供水和转供水。

开发建设单位已离开曹县的居民小区,根据《山东省居民用水“一户一表、计量出户”改造工作指导意见》(鲁建发〔2006〕2号)要求,改造费用由用水户、供水企业和县政府共同承担。

住建、水务、综合执法、税务、房管、物价、财政、环保等部门和供水企业依法启动城区自备井关停并转工作,有序推进和保障水资源税足额及时征收。

未安装供热设施的建成住宅小区具备集中供热条件,且申请安装供热设施居民户数达到住宅小区(单位)总户数百分之六十以上的,供热企业应当安装供热设施并供热,申请人应当承担相应供热设施建设费用。已接入城市供热管网,具备供热条件的住宅小区,申请热用户达到百分之五十以上的,供热企业应当供热;申请热用户未达到百分之五十的,由建设单位、社区居民委员会、业主与供热企业协商供热。鼓励推广新型能源集中供热。

加快天然气管网建设步伐,保障气源供应,民用天然气价格严格遵循物价部门定价。

(八)抓好新建小区专营设施配置。本着“一步到位,不欠新账”的原则,土地出让阶段在规划设计条件中明确专业经营设施建设要求,供电、供水、供气、供热全部实现“一户一表”,均由专业经营单位管理到户。

新建、在建住宅小区应当配套建设供热、供气、供水营设施。专营设施的建设资金,并入城市基础设施配套费,由开发建设单位按照规定专营企业缴纳,由专营企业专项用于供热、供气、供水经营设施的建设。开发建设单位应当配合专营设施的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

供电公司应加强新建、在建小区施工用电和永久用电的服务监管工作,业主普通照明用电价格不得超过国家公布的统一标准。

房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价,在商品房(含保障房)销售价格以外不得再另向购房者收取相关费用。城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和幼儿园易地建设费由住建(规划)和房管部门在核发《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》时统一组织收取。凡未按规定缴纳城市基础设施配套费和防空地下室易地建设费的项目,规划部门不予核发《建设工程规划许可证》,房管部门不予核发第二批次的《商品房预售许可证》。任何开发建设项目均不得拖欠城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和幼儿园异地建设费。

(九)明确城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和幼儿园异地建设费征收标准。

1.城市基础设施配套费分综合配套费和专项配套费

1综合配套费标准:市政建设配套费120/城市义务教育配套费20/。地下建设工程项目按标准的50%收取,供水、供气、供热配套费不再征收。

2专项配套费标准供水设施配套费35/,只缴纳红线内27/,红线外8元/免交。根据《山东省城镇居民二次供水管理规定》,小区二次供水由建设单位投资,供水企业负责组织设计、建设、维护和管理,运行维护费用计入供水企业运营成本,通过城镇供水价格统一弥补;新建及已移交居民小区二次供水的电费执行居民用电价格由供水企业单独计量,由供水企业直接收取管道供气设施配套费住宅项目25/,只缴纳红线内20/,红线外5/免交ƒ集中供热设施配套费70/,只缴纳红线内35/,红线外35/免交4供电设施配套费纳入城市基础设施配套费中,高层100元/㎡、多层80元/(用于从就近的公用供电设施到居民表计的所有供配电设施,包括规划规定的小区充电桩供配电设施,不含电缆管沟等土建工程)。新建住宅小区按照车位总数量的20%建设充电桩,小区车库、储藏室的专项配套费按标准的70%交纳。经济适用房、廉租房、公共租赁房和政府主导的集中安置项目低于上述标准收取,施工标准须执行山东省工程建设标准DB37/T5061-2016《住宅小区供电配设施建设标准》,由供电企业和物业管理部门监督执行。

2.防空地下室易地建设费。城市规划区内,新建民用建筑的单位和个人应依法同步建设防空地下室。对应当建设建设防空地下室的建设项目,未经人民防空部门审核批准,住房和城乡建设、规划、不动产登记、消防等部门不得办理相关手续。坚持应建必建,确因地质条件限制不能修建防空地下室的,须经人民防空部门审核批准,并按照省、市物价、财政、人民防空部门制定的标准缴纳易地建设费。6级(含)以上防空地下室2000/6B级防空地下室600/。除国家规定的减免项目外,任何单位和个人不得减免易地建设费。凡未缴清防空地下室易地建设费的,不得颁发《防空地下室易地建设许可证》。

3.幼儿园异地建设费。规划配建的幼儿园因故不能建设的,在第一次办理预售许可前按照地上建筑面积40元/标准缴纳异地建设费。

城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和幼儿园异地建设费任何单位和个人不得擅自减、免、缓,不得截留、挤占、挪用;严格执行“收支两条线”和“票款分离”规定。综合配套费、防空地下室易地建设费幼儿园异地建设费专款专用,开发单位在办理《建设工程规划许可证》时交纳50%,首批次《商品房预售许可证》发放三个月内全部交清;专项配套费由开发建设单位直接交给专营单位,由双方签订合同,明确双方的权利和义务。该合同作为开发建设单位申请办理《商品房预售许可证》的必要条件,应同时提交住建、规划、行政执法等部门。不按规定时间交清上述相关费用的,房管局停止拨付商品房预售监管资金。

2018年8月21日之前已经核发《建设工程规划许可证》的建设项目,供水、供气、供热、供电仍按原规定标准执行。

(十)做好小区其它配套设施建设。供电、供水、供热、供气等设施以外,还需做好道路、车位、监控、消防、排水(雨污分流)、环卫、绿化、通信、路灯、有线电视、网络等其它配套基础设施,以及教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、基本单元服务、商业服务等配套公共建筑。政府签批的总平面图(主要经济技术指标)中应注明物业管理用房、老年人服务设施、社区服务设施、公共厕所等配套设施的面积和具体位置。其中,分期建设的开发项目,首期建设区域内配置物业服务用房不低于规划总建筑面积的3‰-5垃圾收集点面积不少于100㎡,小区人口5000人以下 建设2处,10000人以下 建设4处。

统筹考虑机动车、电动车(两轮、三轮、四轮)、自行车停放,小区内部应实现人车分流。机动车地下停车位按每户1位设置,其中配备新能源汽车充电设施的停车位占比不少于20%;宜设置非机动车(电动轿车)公共停车区域,并配建充电设施。地上非机动车停车棚遵守就近就便、保障绿化原则,按照每户1.5位标准设置,并配建充电设施。充电设施电缆荷载应超前考虑,智能充电控制设施应具备限时充电、自动断电、故障报警等功能,收费标准由物价与供电部门核定

新建居住小区按每百户不少于20平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房,已建成的住宅小区按每百户不少于15平方米的标准调剂解决。社区人口规模在1-1.5万人、1.5-3万人、3-5万人的社区,应分别配套建设面积不少于750平方米、1085平方米、1600平方米的社区老年人日间照料中心。以上设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用,不得挪作他用。

四、提升小区物业管理水平

(十一)理顺城区物业管理体制。建立县、街道办事处、社区居委会三级管理体制,落实属地管理,推进物业管理工作有序开展。县房管局负责全县物业管理行业的指导、监督和调度考核;街道办事处把物业管理做为社会管理的重要内容,成立专门机构,配备专门人员,做好业主大会和业主委员会的成立、换届和监督工作,负责召集物业联席会议,调解处理物业矛盾纠纷,负责辖区内物业企业退出交接工作;社区居委会要把物业管理工作纳入社区重点工作来抓,在街道办事处指导下做好本辖区物业管理的具体工作。

(十二)建立健全物业管理执法联动机制。建立健全物业管理执法联动机制,强化物业管理、提升管理水平。街道办事处负责建立物业管理联席会议制度和执法快速联动机制。对物业管理区域内发现的问题,按照“谁主管、谁负责”的原则,由相关部门按照职责分工调查处理,并将物业管理执法联动工作情况纳入对乡镇办事处及相关部门的年度考核。

(十三)以严厉查处违法违规行为规范物业企业服务升级。认真贯彻落实物业管理条例,提高物业企业依法服务意识。建立物业管理满意度调查制度,每季度公布一次物业公司排名情况。凡向通讯专营单位索取钱物查证属实的物业企业一律计入“黑名单”。建立社区公约制度,提高业主自律意识,通过建立个人征信和经济处罚等多种手段,劝告并制止自行车、电动车进入电梯,或者停放在楼道、门厅等公共场地,杜绝高空私拉乱扯充电电源。对劝告制止不理的,物业企业应及时上报辖区派出所。

市场监管部门负责对建设单位或物业公司管辖范围内电梯(别墅电梯除外)的使用情况进行督导。电梯的运营使用单位按照以下方式确定1自行管理的,所有权人为电梯运营使用单位;2委托物业服务单位或者其他单位管理的,受委托方为电梯运营使用单位;3新安装电梯未移交给所有权人的,项目建设单位为电梯运营使用单位;4出租、出借配有电梯的场所的,出租、出借合同应当约定电梯运营使用单位;未约定的,出租、出借方为电梯运营使用单位;未确定运营使用单位的电梯,不得投入使用。

五、规范市政工程建设秩序

(十四)市政工程建设应严格按照基本建设程序办事。遵循先地下、后地上的原则,实行统一规划、统一建设。市政、公用、电力、电讯、供水、供气、供热等工程项目,应由城市建设部门根据道路建设计划统一协调施工,组织有关部门,先建地下各项管理工程,后建地面工程,避免竣工后反复开挖。因特殊情况必须开挖者,须经城市管理(综合行政执法)部门批准,并缴纳相关恢复费用。

城区各单位、企业需对接城区污水主管网的,需具备以下条件:由检测部门对其产生的污水进行检测,符合污水接纳处理标准;按照规划设计方案批准的位置进行对接,若批准的位置无污水管网,由规划部门提出解决方案;对接需在住建部门工作人员监督下实施,对接完成后在对接处设置污水排水口标志牌。对达不到排放标准或不经审批私自排放的,按照相关规定处罚。

城区各单位、企业需对接城区雨水主管网的,按照规划设计方案批准的位置进行对接,若批准的位置无雨水管网,由规划部门提出解决方案;对接需在住建部门工作人员监督下实施,对接完成后后在对接处设置雨水排水口标志牌。对不经审批私自排放的,按照相关规定处罚。

城区各单位、企业需降水排入城区雨水管网的,应自行建设沉淀池,经沉淀完全后方可排入雨水管网。对不经沉淀私自排放的,按照相关规定处罚。

六、严格城区建设和道路管理

(十五)严格建筑市场监管,提升工程建设品质。规范施工许可办理,强化质量安全监督,实施过程监管,多创精品工程,多建群众满意工程。更新建设理念,大力推广装配式建筑和绿色建筑。自2018年10月1日起,新建学校、医院、公租房、廉租房等由政府出资建设的工程,应优先选用装配式技术建造,新建商品住宅楼使用装配式建筑建造比例不低于15%,并且每年以不低于5%的比例递增。

充分利用可再生能源,新建、改建、扩建的30层以下住宅建筑,必须实施太阳能光热系统,并与建筑进行一体化设计与施工,对不实施太阳能光热系统的,按照《山东省民用建筑节能条例》之规定,由建设主管部门责令改正,处十万以上三十万以下罚款。拒不改正的,工程不予验收。

(十六)完善交通安全设施,重视停车场地建设。新建、改建、扩建道路时,道路交通安全设施应当与道路建设主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用;对道路交通安全设施达不到规定标准的,不得通过竣工验收。

新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场(馆)、影(剧)院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、码头、航空港、仓库等公共建筑和商业街(区),必须配建或增建停车场;有条件的小型公共建筑须配建自行车停车场。停车场应与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。鼓励单位和个人投资建设或利用空闲场地开办公共停车场,实行谁投资谁受益的原则,推进公共停车场的建设。

(十七)密切关注市场变化,促进房地产健康发展。加强房地产市场调控建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度;加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制,稳定市场预期;进一步压实责任,确保完成房地产调控目标。

认真贯彻落实省、市预售资金监管办法。加强预售资金节点监管和控制,坚决防范楼盘“烂尾”。

严格房地产项目综合验收。开发项目自取得《建设工程施工许可证》后36个月内应申请综合验收。凡是违反规划审批,特别是存在雨污混流,消防治安中控用房和物业用房不达标,擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台违法建设,擅自增,加盖层数增加面积没有整改或整改后验收不合格的,人防工程验收不合格或未取得异地建设许可证的,新建住宅区和住宅建筑涉及的通信管道、楼内光纤、设备间等通信配套设施不能满足多家电信运营企业共享的需要、布放的皮线光缆抽样验收不合格的,水、电、热、气等专业经营设施、设备未移交给专业经营单位的,一律不得通过综合验收。单体建筑违反规划未予整改不影响其他建筑的综合验收,该单体建筑整改或者处罚到位后另行组织规划核实和验收。

重视做好不动产证(房产证)办理工作。引导业主依法反映不动产证办理诉求;开发企业在商品房没有交付业主之前不得收取维修基金和代收交易契税;商品房买卖合同约定的交房期限和违约责任显然不利于保护业主利益的,房管部门不得给予网上备案。

(十八)加强城市建设执法,探索创新监管模式。凡是列入棚户区改造计划和道路规划的区域不得违规新建、扩建、翻建房屋;非上述区域范围的危房翻建必须向所在办事处提出申请,报经勘验审批、符合规划方可原址原面积翻建。列入棚户区改造范围或者其他区域非经批准的新建、改建、扩建、搭建建筑一律强制拆除。

在新建道路两侧,任何单位和个人不得翻建、改建、扩建、抢建建筑物、构筑物和增加设施,不得以任何形式增加建筑面积。街道办事处、综合行政执法局要切实加强监管工作,确保房屋拆除到位,不得边拆边建、出现违章建筑。任何部门不得审批改变房屋使用性质,不得将住宅房改为生产经营用房。对于擅自改变房屋使用性质的单位和个人,要依照有关法律法规严肃处理。具备条件的新建道路要沿征收红线建设隔离设施,其外侧房屋征收时,一律作为住宅用房补偿或安置。城区主干道可结合免费出让广告冠名权等方式增加方便通行管理的设施投入,隔离设施开口要严格科学合理设置。

开展治理占道经营、店外经营、流动摊点,取缔马路市场和占道劳动力市场。开发建设项目及市政工程,占用非权属土地搭建临时设施,应向综合行政执法部门提交书面申请,且须在三年内无条件拆除并恢复原貌。加强农贸市场秩序管理,规范整治露天烧烤,开展交通秩序综合整治。

七、切实做好绿地保护

(十九)严禁施工围挡占压绿地。所有施工企业围挡一律搭建在绿化带以里,不得占压绿地。搭建围挡时需规划办定点放线,园林办人员参与放线。私自占压绿化带搭建围挡的按照《山东省城市绿化管理办法》处1—10万元罚款,并限期恢复原貌。

(二十)严禁擅自改造(提升)绿化带。各单位、企业严禁擅自改造提升绿化带,确需改造的,按照程序申请报批并提供图纸,由住建部门组织规划、园林等相关人员审查并报县政府分管领导同意后方可实施。私自破坏原有绿化改造升级的,按照《山东省城市绿化管理办法》相关条款处1—3倍罚款,并限期恢复原貌。

(二十一)严禁擅自占用绿化带作为出入口。凡规划方案设计有出入口需占用绿化带的,由使用单位提出申请,经住建部门和县分管领导同意,规划办、园林办现场核实后方可实施;规划方案未设计出入口确需增加的,由住建部门和县政府分管领导研究并提出意见后报县政府主要领导,经同意并现场核实后实施。对未经批准擅自破坏绿化带的,按照《山东省城市绿化管理办法》相关条款处1-3倍罚款。

(二十二)严禁私自在绿地进行工程建设。不得私自在绿地进行任何工程建设,确需建设的按程序报批,工程完工后限期恢复原貌。

(二十三)严禁个人破坏公共绿地。严禁在道路两旁、公园等公共绿地内采花摘果,不得肆意践踏公共草坪。不得在绿化带内种植农作物等任何破坏原有绿化效果的植物。

(二十四)切实保护小区绿地。小区绿地按照属地管理的原则由房管部门牵头,切实做好保护工作。

八、切实加强组织领导

(二十五)加强组织协调。成立曹县规范城市开发建设管理工作领导小组建立城市建设工作协调机制,定期研究相关工作和我县城市发展中的重大问题。

(二十六)落实工作责任。各部门要认真贯彻落实本意见精神,根据部门职责研究实施方案。县政府将就贯彻落实情况适时组织开展监督检查。

(二十七)有效期限。本意见自公布之日起施行,有效期为两年。                                     

 

附件:曹县规范城市开发建设管理工作领导小组成员名单

 

 

曹县人民政府办公室

2018年1022

 

附件

 

曹县规范城市开发建设管理工作领导小组成员名单

 

  赵洪军  县政府副县长

  员:程春征  县政府办党组成员、法制办主任

仝麦全  县发改局局长

    县住建局局长

陈观海  县财政局党组副书记、副局长

        陈建军  县房管局局长

        胡广田  县建工局局长

        路成杰  县综合行政执法局局长

        曾庆联  县交通运输局局长

        李子彬  县公路局局长

        师祥体  县国土局局长

胡成祥  县民政局局长

    县教育局局长

高云峰  县市场监管局党组副书记、副局长

        刘锦秀  县气象局局长

刘志国  县政府办公室主任科员

王秋玲  县住建局副局长

            县地震局局长

        张文都  县消防大队教导员

王新文  县供电公司总经理

陈秀春  中国移动曹县公司经理

            中国联通曹县公司经理

王春生  中国电信曹县公司经理

    山东广电网络有限公司菏泽曹县分公司

刘正恩  规划办主任

            青菏街道党工委书记

谢京勇  县政法委副书记、曹城办事处负责人

        郭超峰  磐石街道党工委副书记       

领导小组负责指导、督促、统筹、协调各成员单位完成城市开发建设管理相关整改和规范工作任务;召开成员单位会议,听取工作汇报,研究解决问题,安排布置任务,督查考核各成员单位履职情况。

领导小组下设办公室,刘志国同志兼任办公室主任。以上人员如有变动,由所在单位接任领导自然更替。

 

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